来源:中国新闻周刊

原标题:“租售同权”很重要,落实其中的公民权益更重要

租房时代将走上前台

楼市由买房向租售并举过渡

要坐实“租售同权” 名义下的公民权益

近日,广州推出“租售同权”政策,租房者与购房者享受同等权利,包括就业、经商和就近入学等。广州此举旨在吸引人才和改善营商环境,也有利于改善居住状况和推进户籍改革。

就改善居住状况而言,在广州发布上述政策之前,上海、深圳、北京等一线城市已先后出台了加快租赁住房发展的相关政策,上海就有两块地只租不售,且政策的强度、执行的力度均超越以往,由此可看出中国房地产市场正在悄然转变:租房时代将走上前台,楼市由买房向租售并举过渡。

就现实而言,“租售同权”还有很多后续问题需要解决,相关细则需要出台。比如就近入学,租房者如何与购房者平权,“一房多租”怎么办,新政会否导致学区房租金大幅上涨又推高房价,等等。但总的来说,广州此举是非常务实的。

具体讲,以改善城市居住环境、吸引外来人才和教育平权为出发点,中国城市管理应就以下三方面作出不懈努力。

第一,在高房价压力下,首先要解决“刚需”群体的居住权问题,不一定居者有其屋,但要保障绝大多数人有房住。

最近,九部委要求大中城市加快发展住房租赁市场,首批12城试点执行《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。《通知》明确要求,人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,以充分发挥国有企业在稳定租金和租期,积极盘活存量房屋用于租赁,增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。而广州“租售同权”政策的推出可以说是对以上《通知》的积极响应和有效对接。

从国际经验和我国实情来看,只有大力发展租赁市场,保障租房者权益,才能真正有效平抑高企的房价。

第二,要参照国际上通行的“租售同权”惯例,真正能让租房者享受到应有的权益。这需要落实执行细则。

众所周知,好学校仍然是稀缺资源,入学继续以学区房作为依据,那么在市场化环节中,无论是买房还是租房,都会把它抄到“价高者得之”的状态。那么,租房者获得就近入学申请资格后,租房者如何与购房者平权,最终能否入读,还是有很大不确定性。百姓担心的是,怕只怕读名校难以兑现,涨租金却立竿见影。

因而,“租售同权”必须解决资源稀缺的约束下如何公平分配的问题,同时还要兼顾原来高价学区房的购买者的权益。这方面尤其需要一个相对公平的执行细则来明确各方权益。这是个棘手但必须周全处理的问题。

第三,以“租售同权”为突破口,依序解决户籍背后有悖于公民迁徙权的既得利益问题。

众所周知,以北上广深、苏杭武天为首的一线城市或中心城市,房价贵的重要原因是附着在其上的优质资源,比如优质的学校、医疗等资源。据调查,仅北上广深等四个一线城市,集中了全国优质教育资源约20%的比例。当优质教育资源变得稀缺时,资源分配在一定程度上往往需要靠政策配给。

在国际上,拥有产权住房(通常得交房产税),从而也就拥有了享受本区域教育的权利。因此,以住房来配给教育资源也成为国际惯例。就像今年北京高考状元熊轩昂在接受采访时所说的:“农村的孩子现在很难考上好学校,像我这种出生在北京,在教育上享受着得天独厚的条件,每一步基础都打得牢固,所以最后水到渠成。”

如今广州的“租购同权”新政从理论上讲,会让更多的低阶层的孩子享受相对公平的教育资源,让“寒门贵子”不再那么难。但必须看到,教育资源集中带动周边房价高企这个困境并未根本改善,与户籍制挂钩的城市居民刚性福利并未根本改善,人们无论在求职、教育、医疗以及企业发展等方面,仍逃不脱挤向少数几个大城市的命运。户籍捆绑刚性福利这一既得利益困境不改善,区域均衡发展、居民自由迁徙、社会公平公正、激活全员生产力都将难以有效推进,并势必成为下一步改革攻坚的“拦路虎”。

公民缴纳税收就应享受同城待遇,就应同城同权,通过“租售同权”保障承租者市民待遇,应该说是将户籍改革有力地推进了一步。广州新政具有样本意义。我们希望这样的政策不会反反复复、虎头蛇尾,并为建立房地产长效机制创造环境,同时破除户籍背后的福利刚性,坐实“租售同权”名义下的公民权益。

“房子是用来住的,不是用来炒的”,这是回归住房的本质。“城市,让生活更美好”也是建设现代化城市的初衷,不只是让城市中一部分人的生活更美好,而是让城市中全体人的生活更美好。凡对这座城市有贡献者,就应当享有对等的权益。

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